Имот за наем или депозит: как да сравниш доходността честно
Редовен наем звучи по-привлекателно от лихва по сметка. Но за да сравниш честно, трябва да вземеш предвид всички разходи и рискове.
Стъпка 1: Брутна доходност
Годишен наем ÷ цена на имота × 100. Така получаваш процент, който можеш да сравниш с лихвата по депозит, но все още не е честното сравнение.
Стъпка 2: Извади разходите
- Данък върху наема (виж).
- Данък сграда и такса смет.
- Такса за поддръжка на входа и фонд ремонти, ако ги плащаш ти.
- Ремонти и подмяна на уреди.
- Застраховка.
- Комисионна за намиране на наемател.
- Месеците без наемател.
Остава нетната доходност. Тя обикновено е по-ниска от брутната.
Стъпка 3: Прибави евентуалния ръст на цената
Имотът може да поскъпне, но може и да поевтинее. Не го смятай за сигурен. Прави сметката и със сценарий, при който цената остава същата.
Стъпка 4: Отчети усилията и риска
- Наемателят може да не плаща или да повреди имота.
- Управлението отнема време, освен ако не ползваш агенция.
- Продажбата на имота не е мигновена, а депозитът е достъпен по-бързо.
Стъпка 5: Сравни с депозита
Депозитът е по-прост: няма ремонти и наематели, но има по-малък шанс да следва инфлацията. Имотът изисква капитал и усилия, но може да даде по-висока обща доходност. Решението зависи от размера на капитала, срока и склонността към риск.
Практичен пример за метод
Определи цената и наема за твоя квартал с калкулатора. Извади годишните разходи от годишния наем и раздели резултата на цената. Сравни този процент с депозита. Ако разликата не е голяма, спокойствието на депозита може да е по-добро.
Не е инвестиционен или данъчен съвет. Ставките и условията се променят.